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アパートリフォーム時の減価償却について

アパートリフォーム時の減価償却について

案外多くの大家さんは、アパートのリフォーム費用は、全額一括で経費計上できると思っている方もいらっしゃると思います。例えば、外壁が汚くなってきたので、吹き付け塗装からタイル張りに変更した、などです。一般的にこのような場合は、一括で経費計上することはできません。

理由は、「吹き付け」から「タイル張り」にリフォームすることによって価値と耐久性が増して「資本的支出」とみなされるからです。「減価償却」の対象になります。つまり、その工事が50万円かかったとすると、

50万円×90%÷22年=約2万円
毎年2万円の経費計上しかすることができません。※木造アパート 法定耐用年数22年として

これでは、節税として工事を行ってもその効果は小さくなります。そこで一括してリフォーム代を経費計上できる、減価償却の対象にならない方法をいくつか紹介します。主に3つの方法があり、

①リフォーム代が20万円以下であること
②修繕周期が3年以内であること
③当該リフォームで、明らかに「価値を高めないもの」

以上のいずれかに該当すれば、減価償却の対象にならずに、リフォーム代を経費として一括計上できます。この中であいまいな表現は③です。
この意味することとしては、新築当時への同程度の復旧(リフォーム)ならいいですよ、減価償却に含まれません、と表現していることになります。そのため、外壁の吹き付け塗装に対しては、吹き付け塗装を行うことによって減価償却に該当せず、一括経費計上ができます。

外壁塗装以外の内装、水回りなどにもこの理屈が適用されます。ちなみに設備の場合は、法定耐用年数22年でなく15年になります。また建物の構造によっても法定耐用年数は異なり、鉄筋コンクリートであれば47年、重量鉄骨で34年など期間は変動します。

アパート経営を行う上で、経費の支出管理は大変重要です。管理の仕方によっては、アパート経営が傾くことも多くあります。知らなかったでは、済まされないこともありますので注意が必要です。

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